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Tareas y responsabilidades del jefe de obra

Hemos preparado una relación de las obligaciones del jefe de obra. Desde luego, y dependiendo del tipo de obra o de las distintas empresas, las responsabilidades pueden variar, pero creemos que esta relación es bastante minuciosa:

IDENTIFICACIÓN DE LOS MEDIOS Y DE LOS RECURSOS

  • Planificación del proyecto e identificación de las tareas a ejecutar
  • Previsión de los recursos naturales, humanos y financieros necesarios.

PREPARACIÓN DE LA OBRA

  • Estudio del proyecto de ejecución.
  • Hacerse cargo del dossier de forma operacional a partir de la firma de los contratos.
  • Hacerse cargo de la memoria de calidades y objetivos del encargante.
  • Verificar toda la documentación correspondiente a la ejecución.
  • Implantación de las instalaciones y de las construcciones.
  • Definición y optimización de los modos de ejecución (medios materiales, humanos,…).

SEGUIMIENTO Y EVALUACIÓN DE EJECUCIÓN

  • Intervención en la elección de los materiales y de los equipos utilizados.
  • Organizar los aprovisionamientos del material y de los materiales.
  • Definir la implantación del material y de las máquinas.
  • Participar en la gestión de las licitaciones y en la negociación con los subcontratistas.
  • Dirigir y coordinar todas las profesiones, proveedores y subcontratas.
  • Asegurar la coordinación del autor del proyecto, directores de obra y ejecución, de la oficina de control, del coordinador de seguridad y del resto de los intervinientes.
  • Trabajar conjuntamente con los directores de obra y ejecución, asumiendo sus directrices y dando solución a sus propuestas.
  • Anticipar los trabajos, organizando y utilizando los medios técnicos, materiales y humanos adecuados.
  • Controlar la ejecución de los trabajos.
  • Diagnosticar los eventuales problemas y proponer soluciones paliativas.
  • Participar en la mejora del margen del proyecto.
  • Verificar las facturas de las empresas y de los proveedores.
  • Gestionar las distintas modificaciones del propietario o de los compradores.
  • Coordinar y pilotar los proyectos en fase de realización (reuniones de obra, síntesis,…).
  • Establecer y mantener actualizados las planificaciones de obra, así como la realización de los distintos plannings detallados de los trabajos de acabado.
  • Verificar la situación de los trabajos y establecer los recuentos definitivos.
  • Garantizar el respeto de los contratos, así como de la calidad y de los plazos de los elementos ejecutados.
  • Asegurarse de la perfecta conformidad del conjunto de piezas contractuales.
  • Realizar los objetivos intermedios para controlar el avance de las diferentes tareas programadas, en relación con los miembros del equipo proyecto.
  • Garantizar el respeto del pliego de condiciones, de los plazos, de los costos y de la calidad.
  • Responsabilizarse de conseguir los resultados.
  • Prever los dispositivos de seguridad y salud.
  • Cuidar de que se respeten los dispositivos de protección.
  • Redactar los informes de la obra.
  • Efectuar el levantamiento de las reservas e incidencias.
  • Responsabilizarse del final de la obra y de la entrega de la misma.

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Diagrama del proceso de solicitud de Licencia de Obras y servicios profesionales.

Es una pregunta recurrente por el cliente cuál es el proceso para solicitar una Licencia de Obra y cómo intervenimos los profesionales en el mismo. Dejo aquí un diagrama con el proceso, utilizando los símbolos de los diagramas de flujos, e identificando con colores a los actores principales de cada actividad. Espero os sea de utilidad.

DIAGRAMA PROCESO PROYECTO

Modificaciones en obras privadas.

Durante el transcurso de una obra hay que lidiar con muchos momentos complicados. Uno de ellos, del que quiero ocuparme hoy, sucede cuando el promotor introduce cambios directamente en una obra en marcha. No me refiero en esta ocasión, a cambios de parámetros urbanísticos, modificaciones en elementos estructurales u otros de suficiente entidad como para que sean tomados tras un periodo de estudio, sino a los problemas derivados de otros cambios menores, como introducir materiales o partidas cuyo principal problema sea que no vienen reflejados inicialmente en el presupuesto de obra.

Es ésta una situación difícil de resolver por el contratista. La modificación de un elemento durante su ejecución le supone una disyuntiva en la que las opciones a elegir conllevan algún tipo de pérdida: por un lado, parar la ejecución, y tramitar la modificación por los cauces establecidos (que veremos a continuación), con lo que supone un reajuste de personal y una pérdida de productividad, o bien, realizar la modificación, y arriesgarse al que se rechazada por la dirección de la obra, además de quedar en una situación de desventaja en la negociación del precio contradictorio, al estar la partida ya está ejecutada.

El proceso de aprobación de cualquier modificación de obra debe quedar establecido antes de empezar los trabajos, y quedar reflejado en el contrato en un protocolo de actuación, sin hacer distinciones en el carácter o la importancia de las mismas.

Es imprescindible que nunca se hagan modificaciones sin el consentimiento de la dirección facultativa, ya que promotor y contratista pueden no ser conscientes de la trascendencia del mismo; por ejemplo, la introducción de un nuevo material de solado, que puede ser considerado como un cambio simplemente estético, puede ser rechazado por incumplir el índice de resbaladicidad; modificar la situación de una toma de fuerza, que en una sala de estar no tendría importancia, en un baño puede incumplir los volúmenes de protección del RBT.

Por otro lado, realizar partidas sin tener acordado el precio de antemano conlleva conflictos cuya solución, en la mayoría de los casos, acaba con una de las partes cediendo y asumiendo las pérdidas.

Ante cualquier modificación de obra, el proceso debe ser: solicitar la aprobación de la dirección de obra; posteriormente, solicitar al contratista el precio contradictorio, que deberá ser acompañado por una modificación del planning de obra, siempre y cuando se considere que los cambios realizados pueden afectar a los plazos. Con estos datos, el promotor debe tomar la decisión definitiva, no olvidando que cualquier variación debe quedar reflejada en el Libro de Órdenes.

A modo de comparativa, Real Decreto Legislativo 3/2011, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, contempla esta situación en su artículo 234.2, Modificación del contrato de obras:

“Cuando las modificaciones supongan la introducción de unidades de obra no previstas en el proyecto o cuyas características difieran de las fijadas en éste, los precios aplicables a las mismas serán fijados por la Administración, previa audiencia del contratista por plazo mínimo de tres días hábiles. Si éste no aceptase los precios fijados, el órgano de contratación podrá contratarlas con otro empresario en los mismos precios que hubiese fijado o ejecutarlas directamente.

3. Cuando el Director facultativo de la obra considere necesaria una modificación del proyecto, recabará del órgano de contratación autorización para iniciar el correspondiente expediente, que se sustanciará con carácter de urgencia con las siguientes actuaciones:

a) Redacción de la modificación del proyecto y aprobación técnica de la misma.

b) Audiencia del contratista y del redactor del proyecto, por plazo mínimo de tres días.

c) Aprobación del expediente por el órgano de contratación, así como de los gastos complementarios precisos.

No obstante, podrán introducirse variaciones sin necesidad de previa aprobación cuando éstas consistan en la alteración en el número de unidades realmente ejecutadas sobre las previstas en las mediciones del proyecto, siempre que no representen un incremento del gasto superior al 10 por ciento del precio primitivo del contrato.”

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Conceptos relacionados con los presupuestos de construcción.

Este artículo pretende aclarar una serie de conceptos que repetidamente van surgiendo a la hora de realizar un presupuesto de obra, y está en relación con los términos con los que se nombra cada una de las etapas que atraviesa el mismo.

Primero, es importante determinar qué es una unidad de obra. Entendemos como tal, a la parte más pequeña en que se divide un presupuesto, y se calcula como la mínima estimación de los recursos necesarios para la construcción un elemento indivisible de una obra. El cálculo de su coste corresponderá lo que se denomina coste unitario, que no precio unitario. Como es fácil de comprender, coste y precio no son lo mismo, aunque a veces confundamos los términos.

 

Una vez aclarado qué es una unidad de obra, disponemos de los siguientes términos:

  • Presupuesto de ejecución material: Estimación del importe esperado de la ejecución de la obra, calculado según el sumatorio de los costes directos de todas y cada una de las unidades de obra, repercutidas por las cantidades que de éstas existan en la misma. No incluye, por tanto, gastos generales ni beneficios.
  • Presupuesto de contrata: Estimación del importe de la ejecución de la obra, una vez aplicados los gastos generales, o costes indirectos generales, y el beneficio deseado por el constructor o beneficio industrial.
  • Presupuesto de contrata tras impuestos o presupuesto general: Presupuesto de contrata una vez aplicados los impuestos directos (IVA).
  • Presupuesto de licitación: Presupuesto de referencia para la emisión de ofertas por parte de constructoras en las licitaciones de obras, ya sean públicas o privadas. Incluye gastos generales, beneficio industrial e IVA.
  • Presupuesto de adjudicación: Presupuesto por el que una constructora se compromete a ejecutar las obras objeto de licitación. Incluye gastos generales, beneficio industrial e IVA.

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Movimiento de tierras para la ejecución de dos viviendas unifamiliares adosadas.

Hemos comenzado en Málaga capital la ejecución de las obras de dos viviendas unifamiliares pareadas.

En el presente post, vamos a tratar de desarrollar las principales complejidades correspondientes a la fase de Movimiento de Tierras, y que ha sido realizada en apenas cuatro semanas.

La dificultad principal residía en la parcela objeto del proyecto, y que contaba originalmente con una importante pendiente, cercana al 60% y donde el vial de acceso lo teníamos en la cota más baja.

Por otro lado, la configuración de nuestras viviendas, pegadas a las medianeras, nos obligaba a realizar un talud de 10 metros, contando con la dificultad añadida de encontrarnos con edificios residenciales preexistentes en la parte superior.

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Ante estas dificultades, el lado positivo venía por las características del terreno. Las observaciones in situ realizadas sobre él, permitían calificar el mismo como estable. Tal y como indicaba la nota geotécnica previa, la capa superficial estaba constituida por metarenisca de tono gris con intercalaciones aleatorias de pizarra verde, proveniente de rellenos de obras cercanas. La capa siguiente y principal estaba constituida por pizarra, ubicada en los primeros metros del frente rocoso, y con el desarrollo de las vetas desfavorable a la excavación.

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En un principio, planificamos la excavación afrontando el núcleo central, para irnos acercando paulatinamente a las medianeras, donde procederíamos por bataches, con apuntalamientos de seguridad para los taludes.

La opción de ejecutar una pantalla de micropilotes, aunque que barajada, y quedó como una opción en caso de necesidad, no fue adoptada en un principio gracias a la idoneidad del terreno.

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Sin embargo, una vez que íbamos procediendo a la excavación, la firmeza de los taludes nos permitía avanzar más rápido de lo esperado, desechando incluso los bataches, para avanzar así con mayor velocidad.

Si optamos, como medida para evitar desprendimientos, y ante posibles lluvias, por proyectar hormigón gunitado en los taludes, previa colocación de una malla electrosoldada.

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En la fotografía anterior, se aprecia el gunitado sobre los taludes, y el corte de 8 metros en su punto máximo. Este punto se alcanzó tras dos semanas de obras.

Con el gunitado, conseguíamos la seguridad necesaria para afrontar la última fase de la excavación, y comenzar así con los muros de sótano de las viviendas, que nos servirán a su vez de contención.

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Los datos del movimiento de tierras, para finalizar, han sido: cuatro semanas de duración, la mitad del tiempo planificado, y una excavación de unos 3.200 m3.

Medidas preventivas en el inicio de las obras.

Previo al comienzo de las obras, se hace necesario tomar una serie de precauciones y medidas preventivas. Es un momento importante en el que Dirección de la Ejecución y Jefe de Obra deben trabajar juntos y poner ideas en común para que todos los participantes puedan desarrollar su desempeño sin ningún problema. vamos a relacionar las más significativas:

–   Cierre perimetral de la obra mediante vallado o cualquier otra barrera física apropiada.

–   Colocación del cartel de obra según ordenanza municipal.

–   Señalización de seguridad de la obra. Paneles e iluminación si fuese necesario.

–   Preparar los accesos a la obra mediante con la señalización de la salida de los vehículos, vallas para la protección del personal y la separación de las puertas de personal y de los vehículos.

–   Replanteo y comprobación de las medidas del solar. Lo que antes llamábamos “tira de líneas”.

–   Establecimiento de un lugar adecuado para el acopio de los materiales.

–   Establecer las medidas preventivas relacionadas con el suelo en base al proyecto de ejecución y la nota geotécnica.

–   Estudio de las medianeras.

–   Levantamiento de un acta que recoja el estado de los edificios colindantes.

–   Consultar a las empresas suministradoras sobre la existencia de conducciones.

–   Carta certificada a las empresas subcontratadas en relación a las averiguaciones en los estudios previos del solar y medianeras realizados que puedan afectar su trabajo.

–   Acta de replanteo, documento firmado por Propiedad, Dirección Facultativa y Contrata principal donde queda reflejada la conformidad para el comienzo de las obras.

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Informe de Visita del Solar previo a la planificación de la obra.

Para la planificación de una obra, e incluso para la realización de un presupuesto para una oferta, es imprescindible realizar una visita al solar objeto de la obra.

Para ello, previamente habrá que dedicarle el tiempo necesario al estudio de los planos  y el conocimiento del proyecto: programa de necesidades, desarrollo constructivo y soluciones específicas.

Una vez familiarizado con el proyecto, se debe realizar la visita al solar con objeto de poder redactar un informe que pueda ser utilizado para la planificación de los trabajos

En dicho Informe, entre otras cosas, debe constar la siguiente información:

  1. Descripción del solar. Estado actual.
  2. Lindes y características geométricas.
  3. Trabajos necesarios precios al inicio de la obra: desbroces, limpiezas y demoliciones.
  4. Características topográficas.
  5. Condiciones del terreno. Características geotécnicas.
  6. Descripción de los accesos de obra. Comunicaciones.
  7. Localización de los servicios existentes.
  8. Estimación de los problemas relacionados con la ubicación de casetas y otros locales de obra.
  9. Estimación de los problemas relacionados con la ubicación de acopios y talleres de obra.
  10. Estimación de los problemas relacionados con la disponibilidad de la mano de obra.
  11. Situación de las instalaciones de tratamiento de residuos de construcción y demolición.
  12. Reportaje fotográfico.

Adjunto os dejo la ficha que utilizamos nosotros:  ficha visita pdf