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Qué es el Project Monitoring.

El Project Monitoring es una herramienta dirigida principalmente a inversores o entidades financieras, que desean realizar una revisión y control constante de los proyectos de construcción en los que están implicados, en especial de los costes, asegurando que el capital invertido se utiliza según lo previsto, sin tener porqué intervenir en el proceso.

En sus orígenes, es un servicio surgido para cubrir las necesidades de aquellas entidades financieras que, inexpertas y ajenas al proceso constructivo, se ven obligadas a reactivar promociones inmobiliarias, buscando un especial seguimiento de las certificaciones y, en general, de toda la facturación de la obra. Variando, según la casuística, el punto de comienzo de los controles. Puede iniciarse en las primeras fases del proyecto o limitarse a la ejecución de la obra.

Desde un punto de vista empresarial, hoy día es insostenible el desarrollo de cualquier actividad inmobiliaria sin el apoyo de un estudio de viabilidad. Un concienzudo análisis económico, realizado y pensado para ser una herramienta básica en la toma de la decisión final, pero que incluso guíe en el proceso de materialización de la inversión.

Todo proyecto debe partir desde el análisis del plan de negocio, con el objetivo de establecer la viabilidad inicial del mismo, mediante el estudio de aspectos claves, como sus características legales, urbanísticas, económicas y comerciales. En una situación como la actual, no se debe dejar nada al azar.

Otro paso importante, que no debemos dejarnos atrás, es el análisis de la estructura organizativa de la empresa para la posible explotación futura. Los dictámenes obtenidos de cada unos de esos apartados confirman la viabilidad y van definiendo el producto inmobiliario acorde a las necesidades previstas.

Tareas y responsabilidades del jefe de obra

Hemos preparado una relación de las obligaciones del jefe de obra. Desde luego, y dependiendo del tipo de obra o de las distintas empresas, las responsabilidades pueden variar, pero creemos que esta relación es bastante minuciosa:

IDENTIFICACIÓN DE LOS MEDIOS Y DE LOS RECURSOS

  • Planificación del proyecto e identificación de las tareas a ejecutar
  • Previsión de los recursos naturales, humanos y financieros necesarios.

PREPARACIÓN DE LA OBRA

  • Estudio del proyecto de ejecución.
  • Hacerse cargo del dossier de forma operacional a partir de la firma de los contratos.
  • Hacerse cargo de la memoria de calidades y objetivos del encargante.
  • Verificar toda la documentación correspondiente a la ejecución.
  • Implantación de las instalaciones y de las construcciones.
  • Definición y optimización de los modos de ejecución (medios materiales, humanos,…).

SEGUIMIENTO Y EVALUACIÓN DE EJECUCIÓN

  • Intervención en la elección de los materiales y de los equipos utilizados.
  • Organizar los aprovisionamientos del material y de los materiales.
  • Definir la implantación del material y de las máquinas.
  • Participar en la gestión de las licitaciones y en la negociación con los subcontratistas.
  • Dirigir y coordinar todas las profesiones, proveedores y subcontratas.
  • Asegurar la coordinación del autor del proyecto, directores de obra y ejecución, de la oficina de control, del coordinador de seguridad y del resto de los intervinientes.
  • Trabajar conjuntamente con los directores de obra y ejecución, asumiendo sus directrices y dando solución a sus propuestas.
  • Anticipar los trabajos, organizando y utilizando los medios técnicos, materiales y humanos adecuados.
  • Controlar la ejecución de los trabajos.
  • Diagnosticar los eventuales problemas y proponer soluciones paliativas.
  • Participar en la mejora del margen del proyecto.
  • Verificar las facturas de las empresas y de los proveedores.
  • Gestionar las distintas modificaciones del propietario o de los compradores.
  • Coordinar y pilotar los proyectos en fase de realización (reuniones de obra, síntesis,…).
  • Establecer y mantener actualizados las planificaciones de obra, así como la realización de los distintos plannings detallados de los trabajos de acabado.
  • Verificar la situación de los trabajos y establecer los recuentos definitivos.
  • Garantizar el respeto de los contratos, así como de la calidad y de los plazos de los elementos ejecutados.
  • Asegurarse de la perfecta conformidad del conjunto de piezas contractuales.
  • Realizar los objetivos intermedios para controlar el avance de las diferentes tareas programadas, en relación con los miembros del equipo proyecto.
  • Garantizar el respeto del pliego de condiciones, de los plazos, de los costos y de la calidad.
  • Responsabilizarse de conseguir los resultados.
  • Prever los dispositivos de seguridad y salud.
  • Cuidar de que se respeten los dispositivos de protección.
  • Redactar los informes de la obra.
  • Efectuar el levantamiento de las reservas e incidencias.
  • Responsabilizarse del final de la obra y de la entrega de la misma.

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Diagrama del proceso de solicitud de Licencia de Obras y servicios profesionales.

Es una pregunta recurrente por el cliente cuál es el proceso para solicitar una Licencia de Obra y cómo intervenimos los profesionales en el mismo. Dejo aquí un diagrama con el proceso, utilizando los símbolos de los diagramas de flujos, e identificando con colores a los actores principales de cada actividad. Espero os sea de utilidad.

DIAGRAMA PROCESO PROYECTO

En qué consiste el Contrato de Gerencia por Precio Objetivo

El contrato de gerencia según Precio Objetivo es aquél en el que la empresa promotora penaliza a la Empresa de Gestión de Obra (Construction Manager o CM) cuando ésta no ha podido estimar, por las razones que sean, adecuadamente las necesidades del proyecto.

El precio del contrato en una cifra estimada en fase de proyecto que el CM trata de alcanzar en su labor de dirección y gestión de a construcción.

Cualquier diferencia con el coste real, en exceso o defecto, es compartida de alguna manera predeterminada entre el CM y la Propiedad.

El encargado de la gestión de la obra debe responder de los resultados de su trabajo, en el caso que entre los costes finales de ejecución de las obras y los precios de licitación de éstas se produzcan las desviaciones negativas, mediante la reducción del precio de referencia que figure en el acuerdo de adjudicación en los porcentajes que establezca la cláusula correspondiente.

Cuando haya desviaciones positivas, es decir, cuando los costes finales de ejecución de las obras gerenciadas sean inferiores a los resultantes de los precios de adjudicación de los contratos correspondientes, el gerente participará de estas economías mediante un premio consistente en el aumento del precio de adjudicación de referencia en los porcentajes y límites que determina la misma cláusula.

Por ejemplo:

  • En caso de desviaciones negativas, es decir, cuando los costes de ejecución definitivos de los contratos de obras gerenciados superen los precios fijados por los acuerdos de licitación de estas obras, el precio del contrato de CM quedará disminuido cinco céntimos de euro por cada euro de desviación negativa, con un límite máximo de penalización equivalente al 10%  del precio de adjudicación del contrato de gerencia.
  • En caso de desviaciones positivas, es decir, cuando los costes de ejecución definitivos sean inferiores a los precios de adjudicación de los contratos de obras correspondientes, el CM obtendrá un premio consistente en una mejora del precio de adjudicación a razón de 0,05 €/€ ahorrado, con un límite máximo de bonificación equivalente al 10% del precio de adjudicación del contrato de gerencia.

Qué es el Quantity Surveyor.

Quantity Surveyor es el nombre que en Reino Unido y, por extensión, en la mayor parte del mundo anglosajón, se utiliza para designar a la persona encargada de la medición y presupuesto de los proyectos de construcción. Se suele emplear para proyectos de edificación. En obra civil, es más normal utilizar el término Cost Engineering.

El Quantity Surveyor generalmente informa al Project Manager y ofrece asesoramiento en el proceso de toma de decisiones en toda la gestión de un proyecto desde su concepción inicial hasta la realización final, aunque, dependiendo de su responsabilidad, también se encarga de la gestión de costes de la obra, desde los costes iniciales del proyecto a la ejecución final, tratando de minimizar los costes y mejorar la relación calidad-precio.

Las tareas encomendadas son más amplias que las del Building Estimator, más centrado en la estimación de costes. Algunas funciones son:

  • La realización de estudios de viabilidad para estimar los materiales, el tiempo y los costes de la mano de obra
  • La preparación, negociación y análisis de los contratos.
  • Análisis de proyectos, bases de datos y la evaluación comparativa.
  • Estimación de costes y análisis de riesgos.
  • Planificación y programación.
  • La coordinación de los trabajos.
  • Garantizar que el proyecto cumpla todos los requisitos legales.
  • Valorar el trabajo terminado y la organización de las certificaciones.

La diferencia respecto a la profesión de Arquitecto Técnico, que podría ser la equivalente en España, en cuanto a su labor en la obra, radica en lo que puede ser la función principal del Director de Ejecución, que es su responsabilidad constructiva. Por otro lado, las atribuciones del Arquitecto Técnico sí son más amplias, que parten de una formación más general, como puede ser las relacionadas con la Seguridad y Salud, para las que existe el Construction Design and Management Coordinator (CDM Coordinator)

Para saber más, el Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS http://www.rics.org ) es la institución que gestiona las acreditaciones y competencias de los Quantity Surveyor.

¿Qué es el sistema fast-track?

Originalmente, fast-track es un término derivado de informática. En construcción, llamamos fast-track a un sistema de gestión de la construcción en el que el diseño del proyecto y la ejecución de la obra se realizan de manera solapada, superponiendo actividades que normalmente se realizan en una secuencia rígida, produciéndose una considerable reducción del tiempo total.

La tarea principal consiste en buscar las interdependencias de las actividades, generándose u diagrama temporal de tareas para identificar posteriormente la ruta crítica (ver post anterior).

Hay que ser conscientes de que el cliente está cada vez menos dispuesto a aceptar la duración de la construcción convencional, pero la realización del proyecto conjuntamente con la construcción se topa con la necesidad de tener el proyecto de ejecución listo para poder obtener la licencia. En el 2001, trabajando con losarquitectos Luis Pineda y Luis Muriel, conseguimos realizar el proyecto y ejecución de un colegio en apenas 9 meses. Una de las soluciones adoptadas fue la de separar del proyecto la parte del Movimiento de Tierras, bastante importante en cuanto a volumen, solicitar licencia y poder realizarla  mientras terminábamos el proyecto de ejecución. En definitiva, se trataba de comprimir el calendario del proyecto mediante la realización de fases de proyecto y construcción al mismo tiempo, haciendo la obra por tramos según se vaya realizando el proyecto de ejecución.

Otra forma es aprovechar la gestión compartida de la información, acelerando la transferencia de los datos del proyecto a los demás miembros del equipo, y acortando el tiempo de puesta en funcionamiento de los colaboradores del proyecto, primero, y de los contratistas de la obra posteriormente. Actualmente, la tecnología ofrece posibilidades como el almacenamiento de la información en clouds, facilitando la cooperación entre proyectistas, calculistas y otros participantes en distintos estudios.

Análisis e Innovación en la Dirección de Ejecución.

Desde este punto de encuentro, empezamos con ilusión un nuevo proyecto, en el que  intentaremos adentrarnos en los factores que pueden incidir en una correcta ejecución de un proyecto de edificación.

Partiendo del conocimiento y la experiencia adquirida en nuestros años de desempeño profesional, no perderemos de vista nuevos modelos de dirección y management, la creación de procesos constructivos innovadores, o el desarrollo de nuevos métodos de control y gestión de calidad.

Empezaremos pronto…

Máquina de pilotaje