Conceptos relacionados con los presupuestos de construcción.

Este artículo pretende aclarar una serie de conceptos que repetidamente van surgiendo a la hora de realizar un presupuesto de obra, y está en relación con los términos con los que se nombra cada una de las etapas que atraviesa el mismo.

Primero, es importante determinar qué es una unidad de obra. Entendemos como tal, a la parte más pequeña en que se divide un presupuesto, y se calcula como la mínima estimación de los recursos necesarios para la construcción un elemento indivisible de una obra. El cálculo de su coste corresponderá lo que se denomina coste unitario, que no precio unitario. Como es fácil de comprender, coste y precio no son lo mismo, aunque a veces confundamos los términos.

 

Una vez aclarado qué es una unidad de obra, disponemos de los siguientes términos:

  • Presupuesto de ejecución material: Estimación del importe esperado de la ejecución de la obra, calculado según el sumatorio de los costes directos de todas y cada una de las unidades de obra, repercutidas por las cantidades que de éstas existan en la misma. No incluye, por tanto, gastos generales ni beneficios.
  • Presupuesto de contrata: Estimación del importe de la ejecución de la obra, una vez aplicados los gastos generales, o costes indirectos generales, y el beneficio deseado por el constructor o beneficio industrial.
  • Presupuesto de contrata tras impuestos o presupuesto general: Presupuesto de contrata una vez aplicados los impuestos directos (IVA).
  • Presupuesto de licitación: Presupuesto de referencia para la emisión de ofertas por parte de constructoras en las licitaciones de obras, ya sean públicas o privadas. Incluye gastos generales, beneficio industrial e IVA.
  • Presupuesto de adjudicación: Presupuesto por el que una constructora se compromete a ejecutar las obras objeto de licitación. Incluye gastos generales, beneficio industrial e IVA.

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Movimiento de tierras para la ejecución de dos viviendas unifamiliares adosadas.

Hemos comenzado en Málaga capital la ejecución de las obras de dos viviendas unifamiliares pareadas.

En el presente post, vamos a tratar de desarrollar las principales complejidades correspondientes a la fase de Movimiento de Tierras, y que ha sido realizada en apenas cuatro semanas.

La dificultad principal residía en la parcela objeto del proyecto, y que contaba originalmente con una importante pendiente, cercana al 60% y donde el vial de acceso lo teníamos en la cota más baja.

Por otro lado, la configuración de nuestras viviendas, pegadas a las medianeras, nos obligaba a realizar un talud de 10 metros, contando con la dificultad añadida de encontrarnos con edificios residenciales preexistentes en la parte superior.

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Ante estas dificultades, el lado positivo venía por las características del terreno. Las observaciones in situ realizadas sobre él, permitían calificar el mismo como estable. Tal y como indicaba la nota geotécnica previa, la capa superficial estaba constituida por metarenisca de tono gris con intercalaciones aleatorias de pizarra verde, proveniente de rellenos de obras cercanas. La capa siguiente y principal estaba constituida por pizarra, ubicada en los primeros metros del frente rocoso, y con el desarrollo de las vetas desfavorable a la excavación.

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En un principio, planificamos la excavación afrontando el núcleo central, para irnos acercando paulatinamente a las medianeras, donde procederíamos por bataches, con apuntalamientos de seguridad para los taludes.

La opción de ejecutar una pantalla de micropilotes, aunque que barajada, y quedó como una opción en caso de necesidad, no fue adoptada en un principio gracias a la idoneidad del terreno.

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Sin embargo, una vez que íbamos procediendo a la excavación, la firmeza de los taludes nos permitía avanzar más rápido de lo esperado, desechando incluso los bataches, para avanzar así con mayor velocidad.

Si optamos, como medida para evitar desprendimientos, y ante posibles lluvias, por proyectar hormigón gunitado en los taludes, previa colocación de una malla electrosoldada.

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En la fotografía anterior, se aprecia el gunitado sobre los taludes, y el corte de 8 metros en su punto máximo. Este punto se alcanzó tras dos semanas de obras.

Con el gunitado, conseguíamos la seguridad necesaria para afrontar la última fase de la excavación, y comenzar así con los muros de sótano de las viviendas, que nos servirán a su vez de contención.

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Los datos del movimiento de tierras, para finalizar, han sido: cuatro semanas de duración, la mitad del tiempo planificado, y una excavación de unos 3.200 m3.

Medidas preventivas en el inicio de las obras.

Previo al comienzo de las obras, se hace necesario tomar una serie de precauciones y medidas preventivas. Es un momento importante en el que Dirección de la Ejecución y Jefe de Obra deben trabajar juntos y poner ideas en común para que todos los participantes puedan desarrollar su desempeño sin ningún problema. vamos a relacionar las más significativas:

–   Cierre perimetral de la obra mediante vallado o cualquier otra barrera física apropiada.

–   Colocación del cartel de obra según ordenanza municipal.

–   Señalización de seguridad de la obra. Paneles e iluminación si fuese necesario.

–   Preparar los accesos a la obra mediante con la señalización de la salida de los vehículos, vallas para la protección del personal y la separación de las puertas de personal y de los vehículos.

–   Replanteo y comprobación de las medidas del solar. Lo que antes llamábamos “tira de líneas”.

–   Establecimiento de un lugar adecuado para el acopio de los materiales.

–   Establecer las medidas preventivas relacionadas con el suelo en base al proyecto de ejecución y la nota geotécnica.

–   Estudio de las medianeras.

–   Levantamiento de un acta que recoja el estado de los edificios colindantes.

–   Consultar a las empresas suministradoras sobre la existencia de conducciones.

–   Carta certificada a las empresas subcontratadas en relación a las averiguaciones en los estudios previos del solar y medianeras realizados que puedan afectar su trabajo.

–   Acta de replanteo, documento firmado por Propiedad, Dirección Facultativa y Contrata principal donde queda reflejada la conformidad para el comienzo de las obras.

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Modificación del sujeto pasivo del I.V.A. en Construcción y Rehabilitación.

Se acaba de publicar, en el Boletín Oficial del Estado, de 30 de octubre de 2012, la Ley /2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude.

Se producen muchos cambios, pero no es éste el sitio, ni yo el más indicado, para hablar sobre modificaciones fiscales.

Sí hay un punto que me interesa comentar, y es el concerniente a la modificación del sujeto pasivo en la Construcción.

La nueva Ley modifica el artículo 84 de la LEY 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, referente a los sujetos pasivos, me refiero en concreto a la introducción del apartado  f)  que indica lo siguiente:

“…serán sujetos pasivos del IVA los empresarios o profesionales para quienes se realicen las operaciones sujetas en los supuestos que se indican a continuación:

f) cuando se trate de ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, así como las cesiones de personal para su realización, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el  promotor y el contratista que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.

Lo establecido en el párrafo anterior, será también de aplicación cuando los destinatarios de las operaciones sean a su vez el contratista principal u otros subcontratistas en las condiciones señaladas.”

Esto no quiere decir que se elimine el IVA. Éste debe seguir aplicándose, aunque ahora autorrepercutido, es decir, no es el emisor de la factura el encargado de abonarlo a la Agencia Tributaria, sino el receptor el que retiene el IVA y el encargado de abonarlo. Por lo tanto sí se incluye el IVA pero es el mismo sujeto pasivo (quien recibe la factura). Esta modificación no afecta a las facturas de suministros de materiales.

Con el sistema de inversión del sujeto pasivo lo que se pretende es eliminar el movimiento físico del dinero en concepto de IVA, como una de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude.

 

Esta modificación ha entrado en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del Estado. Os dejo el enlace con el BOE  enlace

El contrato de Precio Máximo Garantizado

El contrato de Precio Máximo Garantizado o GMP es un modelo de contrato utilizado en el caso que el Promotor de una obra quiera establecer unas condiciones que impliquen a la empresa encargada de gestionar la obra de construcción, Construction Manager o CM, como Contratista de la obra. En este proceso, se comparten los ahorros y se establece un límite económico a partir del cual se hace cargo la empresa de gestión.

La Propiedad reembolsa todos los costes directos más los servicios con su beneficio correspondiente, pero el total no puede exceder de una cantidad previamente fijada y que constituye el PMG. En caso de sobrepasarlo el  riesgo económico es asumido por la empresa gestora. En estos contratos, la contratación se realiza bajo los condicionantes del “Open Books” (libros abiertos).

El CM no podrá acogerse a este tipo de contrato si no está conformado legalmente como contratista de obras, con lo que ello implica: responsabilidad civil, riesgos laborales, LOE,…

En definitiva, el Construction Manager adquiere un compromiso contractual sobre el precio de ejecución, asumiendo el aumento del presupuesto si se produjera, o compartiendo los ahorros con la propiedad si éstos se consiguen.

En qué consiste el Contrato de Gerencia por Precio Objetivo

El contrato de gerencia según Precio Objetivo es aquél en el que la empresa promotora penaliza a la Empresa de Gestión de Obra (Construction Manager o CM) cuando ésta no ha podido estimar, por las razones que sean, adecuadamente las necesidades del proyecto.

El precio del contrato en una cifra estimada en fase de proyecto que el CM trata de alcanzar en su labor de dirección y gestión de a construcción.

Cualquier diferencia con el coste real, en exceso o defecto, es compartida de alguna manera predeterminada entre el CM y la Propiedad.

El encargado de la gestión de la obra debe responder de los resultados de su trabajo, en el caso que entre los costes finales de ejecución de las obras y los precios de licitación de éstas se produzcan las desviaciones negativas, mediante la reducción del precio de referencia que figure en el acuerdo de adjudicación en los porcentajes que establezca la cláusula correspondiente.

Cuando haya desviaciones positivas, es decir, cuando los costes finales de ejecución de las obras gerenciadas sean inferiores a los resultantes de los precios de adjudicación de los contratos correspondientes, el gerente participará de estas economías mediante un premio consistente en el aumento del precio de adjudicación de referencia en los porcentajes y límites que determina la misma cláusula.

Por ejemplo:

  • En caso de desviaciones negativas, es decir, cuando los costes de ejecución definitivos de los contratos de obras gerenciados superen los precios fijados por los acuerdos de licitación de estas obras, el precio del contrato de CM quedará disminuido cinco céntimos de euro por cada euro de desviación negativa, con un límite máximo de penalización equivalente al 10%  del precio de adjudicación del contrato de gerencia.
  • En caso de desviaciones positivas, es decir, cuando los costes de ejecución definitivos sean inferiores a los precios de adjudicación de los contratos de obras correspondientes, el CM obtendrá un premio consistente en una mejora del precio de adjudicación a razón de 0,05 €/€ ahorrado, con un límite máximo de bonificación equivalente al 10% del precio de adjudicación del contrato de gerencia.

Documentos que deben estar presentes en el archivo de obra.

El listado que os presento a continuación contiene toda la documentación que debería permanecer en la obra durante el completo desarrollo de los trabajos.

 

  • Licencia de Obras.
  • Proyecto de Ejecución y Nota Geotécnica.
  • Plan de Seguridad y Salud, su correspondiente de Acta de Aprobación.
  • Contratos con los subcontratistas y subrogación al Plan de Seguridad y Salud.
  • Plan de Emergencia. Debe estar contemplado en el Plan de Seguridad.
  • Apertura del Centro de Trabajo.
  • Libro de Subcontratación tramitado.
  • Manual de Prevención de la empresa.
  • Libro de Visitas de la Inspección de Trabajo.
  • Libro de Órdenes de la Dirección Facultativa.
  • Libro de Incidencias de Seguridad y Salud.
  • Teléfonos y direcciones de emergencia.
  • Identificación de los trabajadores y sus correspondientes documentos de cotización laboral.
  • Reconocimientos médicos de los trabajadores.
  • Evaluaciones de riesgo que se hayan realizado en la obra.
  • Acta de nombramiento de los delegados de prevención.
  • Actas del Comité de Seguridad y Salud.
  • Documentos relacionados con la contratación del servicio de prevención y datos de contacto.
  • Toda la documentación relacionada con la manipulación y correcto uso de materiales, maquinarias y herramientas de trabajo.

 

Si tenéis alguna documentación que consideréis debería estar en esta lista, no dudéis en reseñarla.

Análisis e Innovación en la Dirección de Ejecución y el Project Management