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Medidas de Ayuda a la Rehabilitación: Ley de Rehabilitación, Plan Estatal de Vivienda y Ley de Fomento del Alquiler.

El Consejo de Ministros ha aprobado la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas. Además, el Consejo de Ministros ha aprobado el Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, la Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (2013-2016) que, junto con la nueva Ley de Fomento del Alquiler, suponen un cambio de modelo en la política de vivienda.

PROYECTO DE LEY DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS

La nueva Ley establece mecanismos que permitirán poner en práctica desde las operaciones más sencillas, que afectan a la rehabilitación de un edificio, a las más completas, que van desde la regeneración de tejidos urbanos ya existentes a la reurbanización de zonas más amplias dentro de las ciudades.

Estas operaciones contribuirán al fomento de la calidad, la sostenibilidad y la competitividad, tanto en la edificación como en el suelo, y acercarán nuestro marco normativo al marco europeo, sobre todo en relación con los objetivos de eficiencia y ahorro energéticos.

El modelo surgido en los últimos años, volcado fundamentalmente en la construcción de nuevas viviendas, ha descompensado el necesario equilibrio que debería existir entre las actuaciones de construcción y aquellas otras orientadas a la conservación en adecuadas condiciones del parque ya edificado. A ello hay que unir la gran distancia que separa el parque edificado en España de las exigencias europeas relativas a la eficiencia energética de los edificios y, a través de ellos, de las ciudades.

Novedades de la Ley

Entre las novedades más relevantes que forman parte del nuevo texto legal están las siguientes:

  1. La configuración del deber de conservación como uno de los deberes fundamentales relacionados con el medio urbano, y, por tanto, su regulación con carácter uniforme, en el marco de las condiciones básicas de igualdad que al Estado compete establecer.
  2. La regulación básica de un Informe de Evaluación de los Edificios, que trata de superar las insuficiencias de la Inspección Técnica de Edificios, demandada por el Estado a partir del Real Decreto Ley 8/2011.

Este informe, además de evaluar el estado de conservación de los edificios, aportará información acerca del grado de cumplimiento de la normativa vigente en materia de accesibilidad, e incluirá la Certificación de la Eficiencia Energética. Esta última, con un mero carácter informativo, y con independencia de que alguna de las viviendas del edificio vaya a ser puesta en venta o en alquiler.

El informe sólo se exigirá a los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que tengan más de cincuenta años y siempre que no hayan pasado ya la Inspección Técnica de Edificios de conformidad con su propia regulación.

  1. Se amplían las facultades reconocidas a las comunidades de vecinos, agrupaciones de propietarios y cooperativas para actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con las operaciones de rehabilitación.
  2. Se establecen mecanismos que permitirán obtener financiación externa para que la rehabilitación sea más accesible. De manera especial, se introduce la figura de “la memoria de viabilidad económica” que acompañará a cada actuación y que podría justificar la aplicación de reglas excepcionales para vincular incrementos de edificabilidad o densidad, así como cambios a las distintas operaciones de rehabilitación, regeneración y/o renovación urbanas.
  3. Se modifican determinados regímenes de unanimidad o mayorías establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal. Así, cuando existan determinadas obras que son demandadas por las Administraciones Públicas, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, serán obligatorias, como ya ocurre con algunas de ellas en la vigente regulación de la propiedad horizontal.

NUEVO PLAN ESTATAL DE VIVIENDA 2013-1016

El presupuesto del Plan para todo el periodo de vigencia es de 2.421 millones de euros, que se reparten entre los siete programas que lo conforman, los cien millones de euros de la LÍNEA IDEA y los diez millones del Proyecto Clima.

Los siete programas son: subsidiación de préstamos convenidos, ayudas al alquiler, fomento del parque público de viviendas, fomento a la rehabilitación, fomento de la regeneración urbana, apoyo a la implantación del Informe de Evaluación de los Edificios y fomento de ciudades sostenibles.

Ayudas a la rehabilitación y regeneración

El plan contempla ayudas a la rehabilitación edificatoria en edificios e instalaciones para mejorar su estado de conservación, garantizar la accesibilidad y mejorar la eficiencia energética.

Los inmuebles deberán tener una antigüedad anterior a 1981, al menos el 70% de su superficie debe tener uso residencial de vivienda y constituir el domicilio habitual de sus propietarios o arrendatarios.

Podrán solicitar estas ayudas comunidades de propietarios, agrupaciones de comunidades o propietarios únicos de edificios de viviendas.

Se concederán ayudas de hasta 4.000 euros por vivienda para conservación, 2.000 euros por vivienda para mejora de la eficiencia energética (5.000 euros si se reduce en un 50% la demanda energética del edificio) y 4.000 euros por vivienda para mejora de accesibilidad.

En el caso de la regeneración urbana, se financiará la realización conjunta de obras de rehabilitación en edificios y viviendas, de urbanización o reurbanización del espacio público o de edificación en sustitución de edificios demolidos.

Los beneficiarios serán quienes asuman la responsabilidad de la ejecución integral del ámbito de actuación con ayudas de hasta 11.000 euros por vivienda rehabilitada, 30.000 euros por vivienda construida en sustitución de otra demolida y 2.000 euros por vivienda para la obra de urbanización.

Informe de Evaluación de Edificios

Asimismo, el plan incluye ayudas a la implantación del Informe de Evaluación de Edificios, con una subvención máxima del 50 por 100 del coste del mismo.

Por último, se establecen ayudas para el fomento de ciudades sostenibles y competitivas, a través de la mejora de barrios, centros y cascos históricos, sustitución de infraviviendas y zonas turísticas.

Medidas adicionales

Línea ICO de financiación,  Línea IDEA para incentivar la realización de actuaciones de ahorro energético, el Proyecto Clima son otras medidas de ayuda adicionales.

PROGRAMA DE REHABILITACIÓN ENERGÉTICA DE VIVIENDAS DEL IDAE

Para apoyar este nuevo marco legislativo, con el fin de mejorar el estado de conservación de los edificios de viviendas, su seguridad, habitabilidad, salubridad y accesibilidad, el Consejo de Ministros ha aprobado un Real Decreto por el cual el Ministerio de Industria, Energía y Turismo, a través del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), pondrá en marcha próximamente un programa específico de ayudas y financiación para facilitar la ejecución de medidas de mejora de la eficiencia energética y la utilización de las energías renovables.

Con una dotación de cien millones de euros, este programa busca promover la realización de medidas de ahorro y eficiencia sobre la envolvente y las instalaciones térmicas de los edificios existentes de uso residencial, y la incorporación de energías renovables (biomasa y geotermia, principalmente).

Podrán ser beneficiarios de las ayudas o de la financiación de este programa las comunidades de propietarios de edificios residenciales de uso vivienda, las comunidades de bienes de los propietarios de edificios de viviendas no divididas horizontalmente y las personas físicas propietarias de un edificio de viviendas unifamiliar.

Se considerarán actuaciones susceptibles de ayuda las actuaciones integrales en edificios de viviendas siempre que comprendan una o varias de las siguientes medidas que mejoren la calificación energética del edificio o viviendas afectadas.

  1. Mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica de los edificios de viviendas existentes
  2. Mejora de la eficiencia energética de las instalaciones térmicas de los edificios de viviendas existentes
  3. Sustitución de energía convencional por biomasa en las instalaciones de calefacción, climatización y agua caliente sanitaria de los edificios de viviendas existentes
  4. Sustitución de energía convencional por energía geotérmica en las instalaciones de calefacción, refrigeración y producción de agua caliente sanitaria de los edificios de viviendas existentes.

La dotación económica del plan se repartirá equitativamente entre las cuatro tipologías de actuaciones anteriores.

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Consolidación de Cimentaciones Superficiales en Edificios Históricos.

El trabajo de consolidación y recuperación de las cimentaciones en los edificios históricos dependerá del tipo de cimentación y de la existencia de alteraciones externas, entendiendo como tal, cambios en la estructura del terreno que modifique la puesta en servicio de la cimentación, presencia de nivel freático, sulfatos o materia orgánica.

Desechando esta última opción, nos centraremos en un caso puntual, que pasa por ser el que con mayor probabilidad nos encontraremos, atendiendo principalmente al diseño y ejecución.

La cimentación más utilizada en la mayoría de edificios es la zanja corrida, debido a que la estructura de muros de carga era la más extendida.

La ejecución empezaba con el apisonado del terreno, una vez excavado a la cota deseada, algo por debajo del firme, y nivelado. Para el apisonado se utilizaba un pisón de madera. Posteriormente, y dependiendo del terreno y de la disponibilidad, se extendía una capa de arena a modo de capa filtrante. Finalmente, la cimentación en sí la formaba una mezcla de gravas y mampuestos de distintas granulometrías, con un aglomerante, que habitualmente era un mortero de cal aérea.

La zanja normalmente se terminaba con unas hiladas de ladrillo prensado de espesor mayor que el muro a modo de base y reparto del muro de carga (ver figura).

 El uso del hormigón no se extendió hasta principios del s. XX. En el Centro Histórico de Málaga, por ejemplo, donde la edificación burguesa data de la segunda mitad del s. XIX, es habitual encontrar cimentaciones de ladrillo.

A la hora de la rehabilitación, y siempre que no se hayan detectado patologías estructurales graves que hagan dudar de la capacidad portante de la cimentación, hay varios puntos a considerar.

Es más probable que la zanja, debido a movimientos del terreno, o a disgregaciones de los materiales, haya perdido su continuidad, tanto longitudinal como transversalmente. Entonces, la actuación irá destinada a reconstituir la continuidad mediante un cinturón de hormigón solidario.

En este caso, lo más importante será conseguir solidarizar el elemento nuevo con la zapata existente para evitar deterioros por esfuerzos cortantes. Esto se conseguirá mediante pernos de anclaje dispuestos transversalmente y fijados a la cimentación existente mediante resinas de epoxi (ver figura).

En primer lugar, antes de comenzar la ejecución, se realizará una minuciosa inspección del estado de la estructura del edificio, e incluso de los edificios colindantes si fuese necesario, dejando testigos en fisuras y grietas para controlar cualquier movimiento.

Posteriormente, se procederá al apeo de la estructura en la zona a ejecutar, con objeto de descargar los elementos sobre los que se va a actuar. Esta operación se hará con sumo cuidado, tras un estudio de los sistemas de apero y, desde luego, siempre desde el lado de la seguridad.

Una vez descargada la estructura, empezaremos con la excavación.

En cimentaciones de edificios residenciales, lo normal es que la longitud no sea muy grande y se pueda excavar un lateral de una sola vez. Si no fuese así, se realizará la excavación por bataches de 1/6 de la longitud, con un orden tal que si los numerásemos del correlativamente, del 1 al 6, se excavarían: 1-6-3-5-2-4.

Con la cimentación descubierta, y convenientemente apeada, intentaremos recuperar el volumen original de la cimentación con un mortero monocomponente a base de cemento, y buena fluidez, para, posteriormente, introducir pernos de armadura corrugada según cálculo, mediante taladro realizado en la cimentación y un adhesivo a base de resinas epoxi, a cada lado de la cimentación.

Finalmente, se terminará la cimentación con el vertido del hormigón para, posteriormente, rellenar y compactar según indicaciones de proyecto.

Vista de la zapata existente excavada.

Detalle de armado del cinturón de solidarización.

Detalle de anclaje con armadura y resina epoxi de fijación.

Vista de la zapata hormigonada.