Archivo de la categoría: Project Manager

Qué es el Project Monitoring.

El Project Monitoring es una herramienta dirigida principalmente a inversores o entidades financieras, que desean realizar una revisión y control constante de los proyectos de construcción en los que están implicados, en especial de los costes, asegurando que el capital invertido se utiliza según lo previsto, sin tener porqué intervenir en el proceso.

En sus orígenes, es un servicio surgido para cubrir las necesidades de aquellas entidades financieras que, inexpertas y ajenas al proceso constructivo, se ven obligadas a reactivar promociones inmobiliarias, buscando un especial seguimiento de las certificaciones y, en general, de toda la facturación de la obra. Variando, según la casuística, el punto de comienzo de los controles. Puede iniciarse en las primeras fases del proyecto o limitarse a la ejecución de la obra.

Desde un punto de vista empresarial, hoy día es insostenible el desarrollo de cualquier actividad inmobiliaria sin el apoyo de un estudio de viabilidad. Un concienzudo análisis económico, realizado y pensado para ser una herramienta básica en la toma de la decisión final, pero que incluso guíe en el proceso de materialización de la inversión.

Todo proyecto debe partir desde el análisis del plan de negocio, con el objetivo de establecer la viabilidad inicial del mismo, mediante el estudio de aspectos claves, como sus características legales, urbanísticas, económicas y comerciales. En una situación como la actual, no se debe dejar nada al azar.

Otro paso importante, que no debemos dejarnos atrás, es el análisis de la estructura organizativa de la empresa para la posible explotación futura. Los dictámenes obtenidos de cada unos de esos apartados confirman la viabilidad y van definiendo el producto inmobiliario acorde a las necesidades previstas.

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Tareas y responsabilidades del jefe de obra

Hemos preparado una relación de las obligaciones del jefe de obra. Desde luego, y dependiendo del tipo de obra o de las distintas empresas, las responsabilidades pueden variar, pero creemos que esta relación es bastante minuciosa:

IDENTIFICACIÓN DE LOS MEDIOS Y DE LOS RECURSOS

  • Planificación del proyecto e identificación de las tareas a ejecutar
  • Previsión de los recursos naturales, humanos y financieros necesarios.

PREPARACIÓN DE LA OBRA

  • Estudio del proyecto de ejecución.
  • Hacerse cargo del dossier de forma operacional a partir de la firma de los contratos.
  • Hacerse cargo de la memoria de calidades y objetivos del encargante.
  • Verificar toda la documentación correspondiente a la ejecución.
  • Implantación de las instalaciones y de las construcciones.
  • Definición y optimización de los modos de ejecución (medios materiales, humanos,…).

SEGUIMIENTO Y EVALUACIÓN DE EJECUCIÓN

  • Intervención en la elección de los materiales y de los equipos utilizados.
  • Organizar los aprovisionamientos del material y de los materiales.
  • Definir la implantación del material y de las máquinas.
  • Participar en la gestión de las licitaciones y en la negociación con los subcontratistas.
  • Dirigir y coordinar todas las profesiones, proveedores y subcontratas.
  • Asegurar la coordinación del autor del proyecto, directores de obra y ejecución, de la oficina de control, del coordinador de seguridad y del resto de los intervinientes.
  • Trabajar conjuntamente con los directores de obra y ejecución, asumiendo sus directrices y dando solución a sus propuestas.
  • Anticipar los trabajos, organizando y utilizando los medios técnicos, materiales y humanos adecuados.
  • Controlar la ejecución de los trabajos.
  • Diagnosticar los eventuales problemas y proponer soluciones paliativas.
  • Participar en la mejora del margen del proyecto.
  • Verificar las facturas de las empresas y de los proveedores.
  • Gestionar las distintas modificaciones del propietario o de los compradores.
  • Coordinar y pilotar los proyectos en fase de realización (reuniones de obra, síntesis,…).
  • Establecer y mantener actualizados las planificaciones de obra, así como la realización de los distintos plannings detallados de los trabajos de acabado.
  • Verificar la situación de los trabajos y establecer los recuentos definitivos.
  • Garantizar el respeto de los contratos, así como de la calidad y de los plazos de los elementos ejecutados.
  • Asegurarse de la perfecta conformidad del conjunto de piezas contractuales.
  • Realizar los objetivos intermedios para controlar el avance de las diferentes tareas programadas, en relación con los miembros del equipo proyecto.
  • Garantizar el respeto del pliego de condiciones, de los plazos, de los costos y de la calidad.
  • Responsabilizarse de conseguir los resultados.
  • Prever los dispositivos de seguridad y salud.
  • Cuidar de que se respeten los dispositivos de protección.
  • Redactar los informes de la obra.
  • Efectuar el levantamiento de las reservas e incidencias.
  • Responsabilizarse del final de la obra y de la entrega de la misma.

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Diagrama del proceso de solicitud de Licencia de Obras y servicios profesionales.

Es una pregunta recurrente por el cliente cuál es el proceso para solicitar una Licencia de Obra y cómo intervenimos los profesionales en el mismo. Dejo aquí un diagrama con el proceso, utilizando los símbolos de los diagramas de flujos, e identificando con colores a los actores principales de cada actividad. Espero os sea de utilidad.

DIAGRAMA PROCESO PROYECTO

Modificaciones en obras privadas.

Durante el transcurso de una obra hay que lidiar con muchos momentos complicados. Uno de ellos, del que quiero ocuparme hoy, sucede cuando el promotor introduce cambios directamente en una obra en marcha. No me refiero en esta ocasión, a cambios de parámetros urbanísticos, modificaciones en elementos estructurales u otros de suficiente entidad como para que sean tomados tras un periodo de estudio, sino a los problemas derivados de otros cambios menores, como introducir materiales o partidas cuyo principal problema sea que no vienen reflejados inicialmente en el presupuesto de obra.

Es ésta una situación difícil de resolver por el contratista. La modificación de un elemento durante su ejecución le supone una disyuntiva en la que las opciones a elegir conllevan algún tipo de pérdida: por un lado, parar la ejecución, y tramitar la modificación por los cauces establecidos (que veremos a continuación), con lo que supone un reajuste de personal y una pérdida de productividad, o bien, realizar la modificación, y arriesgarse al que se rechazada por la dirección de la obra, además de quedar en una situación de desventaja en la negociación del precio contradictorio, al estar la partida ya está ejecutada.

El proceso de aprobación de cualquier modificación de obra debe quedar establecido antes de empezar los trabajos, y quedar reflejado en el contrato en un protocolo de actuación, sin hacer distinciones en el carácter o la importancia de las mismas.

Es imprescindible que nunca se hagan modificaciones sin el consentimiento de la dirección facultativa, ya que promotor y contratista pueden no ser conscientes de la trascendencia del mismo; por ejemplo, la introducción de un nuevo material de solado, que puede ser considerado como un cambio simplemente estético, puede ser rechazado por incumplir el índice de resbaladicidad; modificar la situación de una toma de fuerza, que en una sala de estar no tendría importancia, en un baño puede incumplir los volúmenes de protección del RBT.

Por otro lado, realizar partidas sin tener acordado el precio de antemano conlleva conflictos cuya solución, en la mayoría de los casos, acaba con una de las partes cediendo y asumiendo las pérdidas.

Ante cualquier modificación de obra, el proceso debe ser: solicitar la aprobación de la dirección de obra; posteriormente, solicitar al contratista el precio contradictorio, que deberá ser acompañado por una modificación del planning de obra, siempre y cuando se considere que los cambios realizados pueden afectar a los plazos. Con estos datos, el promotor debe tomar la decisión definitiva, no olvidando que cualquier variación debe quedar reflejada en el Libro de Órdenes.

A modo de comparativa, Real Decreto Legislativo 3/2011, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, contempla esta situación en su artículo 234.2, Modificación del contrato de obras:

“Cuando las modificaciones supongan la introducción de unidades de obra no previstas en el proyecto o cuyas características difieran de las fijadas en éste, los precios aplicables a las mismas serán fijados por la Administración, previa audiencia del contratista por plazo mínimo de tres días hábiles. Si éste no aceptase los precios fijados, el órgano de contratación podrá contratarlas con otro empresario en los mismos precios que hubiese fijado o ejecutarlas directamente.

3. Cuando el Director facultativo de la obra considere necesaria una modificación del proyecto, recabará del órgano de contratación autorización para iniciar el correspondiente expediente, que se sustanciará con carácter de urgencia con las siguientes actuaciones:

a) Redacción de la modificación del proyecto y aprobación técnica de la misma.

b) Audiencia del contratista y del redactor del proyecto, por plazo mínimo de tres días.

c) Aprobación del expediente por el órgano de contratación, así como de los gastos complementarios precisos.

No obstante, podrán introducirse variaciones sin necesidad de previa aprobación cuando éstas consistan en la alteración en el número de unidades realmente ejecutadas sobre las previstas en las mediciones del proyecto, siempre que no representen un incremento del gasto superior al 10 por ciento del precio primitivo del contrato.”

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Conceptos relacionados con los presupuestos de construcción.

Este artículo pretende aclarar una serie de conceptos que repetidamente van surgiendo a la hora de realizar un presupuesto de obra, y está en relación con los términos con los que se nombra cada una de las etapas que atraviesa el mismo.

Primero, es importante determinar qué es una unidad de obra. Entendemos como tal, a la parte más pequeña en que se divide un presupuesto, y se calcula como la mínima estimación de los recursos necesarios para la construcción un elemento indivisible de una obra. El cálculo de su coste corresponderá lo que se denomina coste unitario, que no precio unitario. Como es fácil de comprender, coste y precio no son lo mismo, aunque a veces confundamos los términos.

 

Una vez aclarado qué es una unidad de obra, disponemos de los siguientes términos:

  • Presupuesto de ejecución material: Estimación del importe esperado de la ejecución de la obra, calculado según el sumatorio de los costes directos de todas y cada una de las unidades de obra, repercutidas por las cantidades que de éstas existan en la misma. No incluye, por tanto, gastos generales ni beneficios.
  • Presupuesto de contrata: Estimación del importe de la ejecución de la obra, una vez aplicados los gastos generales, o costes indirectos generales, y el beneficio deseado por el constructor o beneficio industrial.
  • Presupuesto de contrata tras impuestos o presupuesto general: Presupuesto de contrata una vez aplicados los impuestos directos (IVA).
  • Presupuesto de licitación: Presupuesto de referencia para la emisión de ofertas por parte de constructoras en las licitaciones de obras, ya sean públicas o privadas. Incluye gastos generales, beneficio industrial e IVA.
  • Presupuesto de adjudicación: Presupuesto por el que una constructora se compromete a ejecutar las obras objeto de licitación. Incluye gastos generales, beneficio industrial e IVA.

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El contrato de Precio Máximo Garantizado

El contrato de Precio Máximo Garantizado o GMP es un modelo de contrato utilizado en el caso que el Promotor de una obra quiera establecer unas condiciones que impliquen a la empresa encargada de gestionar la obra de construcción, Construction Manager o CM, como Contratista de la obra. En este proceso, se comparten los ahorros y se establece un límite económico a partir del cual se hace cargo la empresa de gestión.

La Propiedad reembolsa todos los costes directos más los servicios con su beneficio correspondiente, pero el total no puede exceder de una cantidad previamente fijada y que constituye el PMG. En caso de sobrepasarlo el  riesgo económico es asumido por la empresa gestora. En estos contratos, la contratación se realiza bajo los condicionantes del “Open Books” (libros abiertos).

El CM no podrá acogerse a este tipo de contrato si no está conformado legalmente como contratista de obras, con lo que ello implica: responsabilidad civil, riesgos laborales, LOE,…

En definitiva, el Construction Manager adquiere un compromiso contractual sobre el precio de ejecución, asumiendo el aumento del presupuesto si se produjera, o compartiendo los ahorros con la propiedad si éstos se consiguen.

En qué consiste el Contrato de Gerencia por Precio Objetivo

El contrato de gerencia según Precio Objetivo es aquél en el que la empresa promotora penaliza a la Empresa de Gestión de Obra (Construction Manager o CM) cuando ésta no ha podido estimar, por las razones que sean, adecuadamente las necesidades del proyecto.

El precio del contrato en una cifra estimada en fase de proyecto que el CM trata de alcanzar en su labor de dirección y gestión de a construcción.

Cualquier diferencia con el coste real, en exceso o defecto, es compartida de alguna manera predeterminada entre el CM y la Propiedad.

El encargado de la gestión de la obra debe responder de los resultados de su trabajo, en el caso que entre los costes finales de ejecución de las obras y los precios de licitación de éstas se produzcan las desviaciones negativas, mediante la reducción del precio de referencia que figure en el acuerdo de adjudicación en los porcentajes que establezca la cláusula correspondiente.

Cuando haya desviaciones positivas, es decir, cuando los costes finales de ejecución de las obras gerenciadas sean inferiores a los resultantes de los precios de adjudicación de los contratos correspondientes, el gerente participará de estas economías mediante un premio consistente en el aumento del precio de adjudicación de referencia en los porcentajes y límites que determina la misma cláusula.

Por ejemplo:

  • En caso de desviaciones negativas, es decir, cuando los costes de ejecución definitivos de los contratos de obras gerenciados superen los precios fijados por los acuerdos de licitación de estas obras, el precio del contrato de CM quedará disminuido cinco céntimos de euro por cada euro de desviación negativa, con un límite máximo de penalización equivalente al 10%  del precio de adjudicación del contrato de gerencia.
  • En caso de desviaciones positivas, es decir, cuando los costes de ejecución definitivos sean inferiores a los precios de adjudicación de los contratos de obras correspondientes, el CM obtendrá un premio consistente en una mejora del precio de adjudicación a razón de 0,05 €/€ ahorrado, con un límite máximo de bonificación equivalente al 10% del precio de adjudicación del contrato de gerencia.