Modificaciones en obras privadas.

Durante el transcurso de una obra hay que lidiar con muchos momentos complicados. Uno de ellos, del que quiero ocuparme hoy, sucede cuando el promotor introduce cambios directamente en una obra en marcha. No me refiero en esta ocasión, a cambios de parámetros urbanísticos, modificaciones en elementos estructurales u otros de suficiente entidad como para que sean tomados tras un periodo de estudio, sino a los problemas derivados de otros cambios menores, como introducir materiales o partidas cuyo principal problema sea que no vienen reflejados inicialmente en el presupuesto de obra.

Es ésta una situación difícil de resolver por el contratista. La modificación de un elemento durante su ejecución le supone una disyuntiva en la que las opciones a elegir conllevan algún tipo de pérdida: por un lado, parar la ejecución, y tramitar la modificación por los cauces establecidos (que veremos a continuación), con lo que supone un reajuste de personal y una pérdida de productividad, o bien, realizar la modificación, y arriesgarse al que se rechazada por la dirección de la obra, además de quedar en una situación de desventaja en la negociación del precio contradictorio, al estar la partida ya está ejecutada.

El proceso de aprobación de cualquier modificación de obra debe quedar establecido antes de empezar los trabajos, y quedar reflejado en el contrato en un protocolo de actuación, sin hacer distinciones en el carácter o la importancia de las mismas.

Es imprescindible que nunca se hagan modificaciones sin el consentimiento de la dirección facultativa, ya que promotor y contratista pueden no ser conscientes de la trascendencia del mismo; por ejemplo, la introducción de un nuevo material de solado, que puede ser considerado como un cambio simplemente estético, puede ser rechazado por incumplir el índice de resbaladicidad; modificar la situación de una toma de fuerza, que en una sala de estar no tendría importancia, en un baño puede incumplir los volúmenes de protección del RBT.

Por otro lado, realizar partidas sin tener acordado el precio de antemano conlleva conflictos cuya solución, en la mayoría de los casos, acaba con una de las partes cediendo y asumiendo las pérdidas.

Ante cualquier modificación de obra, el proceso debe ser: solicitar la aprobación de la dirección de obra; posteriormente, solicitar al contratista el precio contradictorio, que deberá ser acompañado por una modificación del planning de obra, siempre y cuando se considere que los cambios realizados pueden afectar a los plazos. Con estos datos, el promotor debe tomar la decisión definitiva, no olvidando que cualquier variación debe quedar reflejada en el Libro de Órdenes.

A modo de comparativa, Real Decreto Legislativo 3/2011, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, contempla esta situación en su artículo 234.2, Modificación del contrato de obras:

“Cuando las modificaciones supongan la introducción de unidades de obra no previstas en el proyecto o cuyas características difieran de las fijadas en éste, los precios aplicables a las mismas serán fijados por la Administración, previa audiencia del contratista por plazo mínimo de tres días hábiles. Si éste no aceptase los precios fijados, el órgano de contratación podrá contratarlas con otro empresario en los mismos precios que hubiese fijado o ejecutarlas directamente.

3. Cuando el Director facultativo de la obra considere necesaria una modificación del proyecto, recabará del órgano de contratación autorización para iniciar el correspondiente expediente, que se sustanciará con carácter de urgencia con las siguientes actuaciones:

a) Redacción de la modificación del proyecto y aprobación técnica de la misma.

b) Audiencia del contratista y del redactor del proyecto, por plazo mínimo de tres días.

c) Aprobación del expediente por el órgano de contratación, así como de los gastos complementarios precisos.

No obstante, podrán introducirse variaciones sin necesidad de previa aprobación cuando éstas consistan en la alteración en el número de unidades realmente ejecutadas sobre las previstas en las mediciones del proyecto, siempre que no representen un incremento del gasto superior al 10 por ciento del precio primitivo del contrato.”

obra

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