Qué es el Project Monitoring.

El Project Monitoring es una herramienta dirigida principalmente a inversores o entidades financieras, que desean realizar una revisión y control constante de los proyectos de construcción en los que están implicados, en especial de los costes, asegurando que el capital invertido se utiliza según lo previsto, sin tener porqué intervenir en el proceso.

En sus orígenes, es un servicio surgido para cubrir las necesidades de aquellas entidades financieras que, inexpertas y ajenas al proceso constructivo, se ven obligadas a reactivar promociones inmobiliarias, buscando un especial seguimiento de las certificaciones y, en general, de toda la facturación de la obra. Variando, según la casuística, el punto de comienzo de los controles. Puede iniciarse en las primeras fases del proyecto o limitarse a la ejecución de la obra.

Desde un punto de vista empresarial, hoy día es insostenible el desarrollo de cualquier actividad inmobiliaria sin el apoyo de un estudio de viabilidad. Un concienzudo análisis económico, realizado y pensado para ser una herramienta básica en la toma de la decisión final, pero que incluso guíe en el proceso de materialización de la inversión.

Todo proyecto debe partir desde el análisis del plan de negocio, con el objetivo de establecer la viabilidad inicial del mismo, mediante el estudio de aspectos claves, como sus características legales, urbanísticas, económicas y comerciales. En una situación como la actual, no se debe dejar nada al azar.

Otro paso importante, que no debemos dejarnos atrás, es el análisis de la estructura organizativa de la empresa para la posible explotación futura. Los dictámenes obtenidos de cada unos de esos apartados confirman la viabilidad y van definiendo el producto inmobiliario acorde a las necesidades previstas.

Documentación de Seguridad y Salud a solicitar al Contratista al inicio de obra.

En el presente post vamos a mostrar una relación de la documentación a solicitar al contratista de obra previo a la firma del Acta de Inicio de obra y comienzo de los trabajos. El presente es un modelo tipo para una obra de tamaño medio. Para obras de otras características, sería importante modificar el formulario en base a las peculiaridades específicas.

Es importante que dicha relación esté recopilada en un checklist de fácil acceso y lectura para su consulta a lo largo de la obra. Este formulario deberá constar también con espacios donde cumplimentar la información requerida así como un apartado para observaciones.

  • Nombre de la empresa:
  • CIF:
  • Dirección social:
  • Persona y teléfono de de contacto:
  • Justificación de la modalidad de organización de la actividad preventiva de la empresa (externa/interna):
  • Datos del Servicio de Prevención contratado (en caso de ser externa):
  • Contrato del Servicio de Prevención contratado y justificante de pago:
  • ¿Se aporta seguro de Responsabilidad Civil, así como el justificante del pago vigente?:
  • Número de REA:
  • ¿Se aporta Plan de Seguridad y Salud?:
  • ¿Se aporta Comunicación de apertura del centro de trabajo?:
  • Identificación y cualificación del Recurso Preventivo:
  • Identificación de los trabajadores a emplear en la obra de referencia:
  • Justificante de los reconocimientos médicos:
  • Justificación de formación de los trabajadores en Prevención de Riesgos Laborales:
  • ¿Se aporta Libro de Subcontratación cumplimentado?:
  • ¿Se ha entregado y aceptado (Acta de Adhesión) por los subcontratistas el Plan de Seguridad en la parte que les corresponda?:
  • Acreditación técnica de los equipos de trabajo:
  • Características y homologaciones de los medios de protección colectivos:
  • Características y homologaciones de los medios de protección individuales:
  • Justificación documental de la adecuación de la instalación eléctrica de obra:

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Tareas y responsabilidades del jefe de obra

Hemos preparado una relación de las obligaciones del jefe de obra. Desde luego, y dependiendo del tipo de obra o de las distintas empresas, las responsabilidades pueden variar, pero creemos que esta relación es bastante minuciosa:

IDENTIFICACIÓN DE LOS MEDIOS Y DE LOS RECURSOS

  • Planificación del proyecto e identificación de las tareas a ejecutar
  • Previsión de los recursos naturales, humanos y financieros necesarios.

PREPARACIÓN DE LA OBRA

  • Estudio del proyecto de ejecución.
  • Hacerse cargo del dossier de forma operacional a partir de la firma de los contratos.
  • Hacerse cargo de la memoria de calidades y objetivos del encargante.
  • Verificar toda la documentación correspondiente a la ejecución.
  • Implantación de las instalaciones y de las construcciones.
  • Definición y optimización de los modos de ejecución (medios materiales, humanos,…).

SEGUIMIENTO Y EVALUACIÓN DE EJECUCIÓN

  • Intervención en la elección de los materiales y de los equipos utilizados.
  • Organizar los aprovisionamientos del material y de los materiales.
  • Definir la implantación del material y de las máquinas.
  • Participar en la gestión de las licitaciones y en la negociación con los subcontratistas.
  • Dirigir y coordinar todas las profesiones, proveedores y subcontratas.
  • Asegurar la coordinación del autor del proyecto, directores de obra y ejecución, de la oficina de control, del coordinador de seguridad y del resto de los intervinientes.
  • Trabajar conjuntamente con los directores de obra y ejecución, asumiendo sus directrices y dando solución a sus propuestas.
  • Anticipar los trabajos, organizando y utilizando los medios técnicos, materiales y humanos adecuados.
  • Controlar la ejecución de los trabajos.
  • Diagnosticar los eventuales problemas y proponer soluciones paliativas.
  • Participar en la mejora del margen del proyecto.
  • Verificar las facturas de las empresas y de los proveedores.
  • Gestionar las distintas modificaciones del propietario o de los compradores.
  • Coordinar y pilotar los proyectos en fase de realización (reuniones de obra, síntesis,…).
  • Establecer y mantener actualizados las planificaciones de obra, así como la realización de los distintos plannings detallados de los trabajos de acabado.
  • Verificar la situación de los trabajos y establecer los recuentos definitivos.
  • Garantizar el respeto de los contratos, así como de la calidad y de los plazos de los elementos ejecutados.
  • Asegurarse de la perfecta conformidad del conjunto de piezas contractuales.
  • Realizar los objetivos intermedios para controlar el avance de las diferentes tareas programadas, en relación con los miembros del equipo proyecto.
  • Garantizar el respeto del pliego de condiciones, de los plazos, de los costos y de la calidad.
  • Responsabilizarse de conseguir los resultados.
  • Prever los dispositivos de seguridad y salud.
  • Cuidar de que se respeten los dispositivos de protección.
  • Redactar los informes de la obra.
  • Efectuar el levantamiento de las reservas e incidencias.
  • Responsabilizarse del final de la obra y de la entrega de la misma.

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Andalucía: Línea de incentivos de 200 millones para mejoras energéticas en edificios y viviendas

El Consejo de Gobierno ha aprobado el Decreto ley del Programa de Impulso a la Construcción Sostenible en Andalucía, destinado a facilitar inversiones de ahorro, eficiencia energética, mejora de instalaciones y uso de fuentes renovables en las edificaciones y espacios urbanos de la comunidad autónoma. Además de regular la estrategia de reactivación del sector de la construcción bajo criterios de viabilidad económica y ambiental, la norma incluye medidas a corto plazo como la convocatoria inmediata de incentivos para este fin, con una dotación de 200 millones de euros para 2014 y 2015.

Esta iniciativa del Gobierno andaluz se lleva a cabo a través de la fórmula del Decreto ley, prevista por el Estatuto de Autonomía para situaciones de extraordinaria y urgente necesidad. Entre otros indicadores que la justifican, destaca la incidencia que la crisis económica ha tenido en la construcción, un sector que ha perdido 356.000 ocupados desde 2007 (más de la mitad del total registrado en la economía andaluza) y que actualmente presenta una tasa de paro asociado de más del 40%.

De igual modo, se pretende paliar la repercusión negativa del continuo encarecimiento del precio de la electricidad y el gas sobre las economías domésticas y empresariales (en los últimos cinco años del kilowatio/hora se ha incrementado un 63% en España, frente al 29% de la zona euro).

La norma, que entrará en vigor tras su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía, establece un conjunto de medidas para aprovechar a fondo el potencial de ahorro económico y energético del sector de la construcción. Según datos de la Agencia Andaluza de la Energía (AAE), alrededor de la mitad del parque inmobiliario andaluz, construido antes de la entrada en vigor de las normas de eficiencia energética, es susceptible de obras de renovación que permitirían ahorros superiores al 70% en los hogares y del 50% en los edificios del sector terciario. A ello se suma la capacidad de generar empleo de la actividad rehabilitadora, tres veces superior al de la edificación de nueva planta.

En relación con las iniciativas a corto plazo, el Programa de Impulso a la Construcción Sostenible establece dos líneas de actuación: un programa de ayudas para proyectos en edificios, con un presupuesto de 150 millones de euros para dos años, y otro para financiar planes empresariales de reconversión de las pymes del sector, con 50 millones.

A través de la primera línea se incentivarán obras de rehabilitación, reforma y adaptación y renovación de instalaciones para mejorar el ahorro y la eficiencia energética, así como el aprovechamiento de fuentes renovables. Estas ayudas, financiadas con fondos europeos Feder y gestionadas por la Agencia Andaluza de la Energía, estarán vigentes a partir del próximo 1 de abril y beneficiarán a ciudadanos, empresas y otras entidades.

Con un importe máximo de 200.000 euros por beneficiario, los incentivos tendrán un plazo de resolución de un mes y respaldarán dos tipos de proyectos. Por un lado, la adecuación energética de edificios para mejorar su comportamiento térmico y las condiciones de iluminación natural (intervenciones sobre fachadas, cerramientos verticales, cubiertas o suelos, renovación de ventanas, cerramiento de terrazas techadas e incorporación de elementos de aprovechamiento de la luz natural, entre otras). En segundo lugar, también podrán acogerse los trabajos de dotación de instalaciones eficientes o de energías renovables en ámbitos como la iluminación, la climatización o los ascensores.

Obras de reforma

Las intervenciones de reforma o adecuación, tanto parciales como totales, se realizarán sobre edificios existentes y serán ejecutadas por empresas colaboradoras que se adherirán previamente al programa y se acreditarán como tales ante la AAE. Estas firmas se encargarán directamente de presentar las solicitudes de forma telemática, como un servicio más a los promotores de las obras.

Las ayudas se concederán en concurrencia no competitiva, es decir, sin comparación entre solicitudes, y se resolverán por orden cronológico de entrada en el registro. Con el fin de garantizar la cohesión territorial, el presupuesto se repartirá entre las distintas zonas de la comunidad teniendo en cuenta criterios poblacionales. En el caso de proyectos con presupuesto inferior a 18.000 euros (IVA excluido), la  empresa adelantará el incentivo al solicitante, a modo de descuento en la factura, y cobrará una vez ejecutada la totalidad de la obra. Si la intervención supera los 18.000 euros, se realizará un pago parcial de la ayuda previa acreditación de al menos el 50% de la ejecución. 

Los proyectos que conlleven la realización de una obra requerirán una inversión mínima de 500 euros. La subvención cubrirá entre el 60% y el 80% del coste total en función de la tipología y del grado de innovación. Por su parte, las intervenciones que consistan en instalación o renovación de equipos se respaldarán a partir de una inversión mínima de 400 euros, con una cobertura de entre el 40% y el 90% del coste total.

La segunda línea de ayudas, con un presupuesto de 50 millones, se desarrollará en el marco de los fondos reembolsables del programa europeo Jeremie para microempresas y pymes, incluidas las de economía social. Gestionada por la Agencia de Innovación y Desarrollo de Andalucía, su objetivo se centrará en financiar planes para la reconversión de las empresas del sector hacia actividades de rehabilitación y construcción sostenible.

Estos incentivos serán préstamos de hasta un máximo de dos millones de euros, que cubrirán hasta el 70% de la inversión total, incluyendo gastos corrientes vinculados al desarrollo de los planes empresariales. Las firmas beneficiadas podrán incorporarse al Programa de Impulso a la Construcción Sostenible como colaboradoras o proveedoras de bienes y servicios.

Junto a estas medidas de aplicación inmediata, el Decreto ley establece también las bases para la reactivación del sector con criterios no especulativos. Entre otras previsiones, destaca la creación de la Mesa de la Construcción y Rehabilitación Sostenible, órgano colegiado de cooperación entre la Junta y los agentes sociales que contará con la participación de las entidades representativas de los sectores de la construcción, energético, financiero y de las tecnologías de la información y la comunicación. Su principal cometido será la definición del Plan Integral para la Construcción y Rehabilitación Sostenible en Andalucía 2014-2020, que establecerá las medidas de reactivación de un sector que actualmente aporta el 8,5% del Valor Añadido Bruto y el 5,5% del empleo en Andalucía.

Fuente: Consejo de Gobierno.Junta de Andalucía.

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Diagrama del proceso de solicitud de Licencia de Obras y servicios profesionales.

Es una pregunta recurrente por el cliente cuál es el proceso para solicitar una Licencia de Obra y cómo intervenimos los profesionales en el mismo. Dejo aquí un diagrama con el proceso, utilizando los símbolos de los diagramas de flujos, e identificando con colores a los actores principales de cada actividad. Espero os sea de utilidad.

DIAGRAMA PROCESO PROYECTO

Modificaciones en obras privadas.

Durante el transcurso de una obra hay que lidiar con muchos momentos complicados. Uno de ellos, del que quiero ocuparme hoy, sucede cuando el promotor introduce cambios directamente en una obra en marcha. No me refiero en esta ocasión, a cambios de parámetros urbanísticos, modificaciones en elementos estructurales u otros de suficiente entidad como para que sean tomados tras un periodo de estudio, sino a los problemas derivados de otros cambios menores, como introducir materiales o partidas cuyo principal problema sea que no vienen reflejados inicialmente en el presupuesto de obra.

Es ésta una situación difícil de resolver por el contratista. La modificación de un elemento durante su ejecución le supone una disyuntiva en la que las opciones a elegir conllevan algún tipo de pérdida: por un lado, parar la ejecución, y tramitar la modificación por los cauces establecidos (que veremos a continuación), con lo que supone un reajuste de personal y una pérdida de productividad, o bien, realizar la modificación, y arriesgarse al que se rechazada por la dirección de la obra, además de quedar en una situación de desventaja en la negociación del precio contradictorio, al estar la partida ya está ejecutada.

El proceso de aprobación de cualquier modificación de obra debe quedar establecido antes de empezar los trabajos, y quedar reflejado en el contrato en un protocolo de actuación, sin hacer distinciones en el carácter o la importancia de las mismas.

Es imprescindible que nunca se hagan modificaciones sin el consentimiento de la dirección facultativa, ya que promotor y contratista pueden no ser conscientes de la trascendencia del mismo; por ejemplo, la introducción de un nuevo material de solado, que puede ser considerado como un cambio simplemente estético, puede ser rechazado por incumplir el índice de resbaladicidad; modificar la situación de una toma de fuerza, que en una sala de estar no tendría importancia, en un baño puede incumplir los volúmenes de protección del RBT.

Por otro lado, realizar partidas sin tener acordado el precio de antemano conlleva conflictos cuya solución, en la mayoría de los casos, acaba con una de las partes cediendo y asumiendo las pérdidas.

Ante cualquier modificación de obra, el proceso debe ser: solicitar la aprobación de la dirección de obra; posteriormente, solicitar al contratista el precio contradictorio, que deberá ser acompañado por una modificación del planning de obra, siempre y cuando se considere que los cambios realizados pueden afectar a los plazos. Con estos datos, el promotor debe tomar la decisión definitiva, no olvidando que cualquier variación debe quedar reflejada en el Libro de Órdenes.

A modo de comparativa, Real Decreto Legislativo 3/2011, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, contempla esta situación en su artículo 234.2, Modificación del contrato de obras:

“Cuando las modificaciones supongan la introducción de unidades de obra no previstas en el proyecto o cuyas características difieran de las fijadas en éste, los precios aplicables a las mismas serán fijados por la Administración, previa audiencia del contratista por plazo mínimo de tres días hábiles. Si éste no aceptase los precios fijados, el órgano de contratación podrá contratarlas con otro empresario en los mismos precios que hubiese fijado o ejecutarlas directamente.

3. Cuando el Director facultativo de la obra considere necesaria una modificación del proyecto, recabará del órgano de contratación autorización para iniciar el correspondiente expediente, que se sustanciará con carácter de urgencia con las siguientes actuaciones:

a) Redacción de la modificación del proyecto y aprobación técnica de la misma.

b) Audiencia del contratista y del redactor del proyecto, por plazo mínimo de tres días.

c) Aprobación del expediente por el órgano de contratación, así como de los gastos complementarios precisos.

No obstante, podrán introducirse variaciones sin necesidad de previa aprobación cuando éstas consistan en la alteración en el número de unidades realmente ejecutadas sobre las previstas en las mediciones del proyecto, siempre que no representen un incremento del gasto superior al 10 por ciento del precio primitivo del contrato.”

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Posibilidades profesionales derivadas del Decreto 2/2012 de Andalucía.

El Decreto 2/2012, de 10 de enero, regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía. Tiene como objetivo principal clarificar el régimen aplicable a las distintas situaciones en que se encuentran las edificaciones existentes en suelo no urbanizable, estableciendo los requisitos esenciales para su reconocimiento por el Ayuntamiento y su tratamiento por el planeamiento urbanístico.

El Decreto diferencia las situaciones en las que se encuentran las edificaciones tanto por su forma de ubicación como por su adecuación o no a las determinaciones establecidas por la ordenación territorial y urbanística.

Según la forma de ubicación de las edificaciones en el suelo no urbanizable:

a) Edificaciones aisladas: Edificaciones o agrupaciones de edificaciones que no llegan a constituir un asentamiento.

b) Asentamientos urbanísticos: Ámbitos territoriales definidos, consolidados por edificaciones próximas entre sí, generadoras de actividades propiamente urbanas, con entidad suficiente como para necesitar infraestructuras.

c) Asentamientos que constituyen Hábitat Rural Diseminado: Ámbitos territoriales sobre los que se ubican un conjunto de edificaciones sin estructura urbana y ligadas en su origen a la actividad agropecuaria y del medio rural.

Clasificación de las edificaciones aisladas según su situación jurídica.

A. Edificaciones que se ajustan a la ordenación territorial y urbanística vigente en el municipio. Estas edificaciones estarán sometidas al régimen establecido por la legislación urbanística. En este grupo deben diferenciarse:

a) Edificaciones construidas con licencia urbanística.

b) Edificaciones construidas sin licencia urbanística, o contraviniendo sus condiciones.

B. Edificaciones que no se ajustan a la ordenación territorial y urbanística vigente en el municipio. En este grupo deben diferenciarse:

a) Edificaciones en situación legal de fuera de ordenación, construidas con licencia urbanística conforme a la ordenación territorial y urbanística vigente en el momento de la licencia. Estas edificaciones estarán sometidas al régimen legal de fuera de ordenación previsto en la legislación urbanística.

b) Edificaciones en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación, construidas sin licencia urbanística o contraviniendo sus condiciones, respecto a las cuales se hubiere agotado el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico infringido, siempre que se encuentren terminadas. Se entenderá que la edificación está terminada cuando esté ultimada y dispuesta a servir al uso a que se destina, sin necesidad de ninguna actuación material posterior referida a la propia obra.

c) Edificaciones construidas sin licencia urbanística o contraviniendo sus condiciones, respecto a las cuales la Administración deberá adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico infringido.

Nuestro trabajo como técnicos prácticamente se centrará en la preparación de la documentación necesaria para el reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación. Para esto, el decreto establece que se debe acreditar los siguientes aspectos:

a) Identificación del inmueble afectado, indicando el número de finca registral si estuviera inscrita y su localización geográfica mediante referencia catastral o, en su defecto, mediante cartografía oficial georreferenciada.

b) Fecha de terminación de la edificación, acreditada mediante cualquiera de los documentos de prueba que se relacionan en el artículo 20.4.a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

c) Aptitud de la edificación terminada para el uso a que se destina, mediante certificación que acredite que reúne las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad.

d) Descripción de las obras necesarias e indispensables para poder dotar a la edificación de los servicios básicos necesarios para garantizar el mantenimiento del uso de forma autónoma y sostenible.

Una vez presentada la documentación, el Ayuntamiento solicitará los informes que resulten procedentes a los órganos y entidades administrativas gestores de intereses públicos afectados. A la vista de la documentación aportada, los servicios técnico y jurídico municipales deben acabar pronunciándose al respecto.

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Análisis e Innovación en la Dirección de Ejecución de Obras de Edificación

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